6.家族の土地に本人が建物を建築するケース

(ケース)家族の土地を自分が活用

[自分が活用]
──────
[家族の土地]

<ポイント>

(所得税)
・使用貸借の場合は、地代は支払っても支払わなくても良い。
・固定資産税相当額の支払いは使用貸借とされる。
・生計が一かどうかで税務の取扱いが異なる。

(キャッシュフロー)
・建物からあがるキャッシュは、自分に入る。

(相続税)
・賃貸借で通常の権利金を支払わないときは、自分に借地権の認定
課税(贈与税)がされる。
・使用貸借の場合は、借地権者に借地権はない。　
・賃貸借の場合は、権利金の額や地代の額によって借地権の価額が
違う。
・貸家とする場合には、一定の財産圧縮効果がある。

■税務上の注意点

(相続税)
賃貸借にした場合は、自分に贈与税が課せられるとともに、贈与税の対象となった借地権は相続税の対象となりますので注意が必要です。

■建物を建てたときの課税関係

�@賃貸借の場合
イ.家族に対する課税関係
家族に対する課税は、2の自分の土地に家族が建物を建てた場合の自分に対する課税と同じですから、そちらを参照してください。

ロ.自分に対する課税関係
自分に対する課税は、2の自分の土地に家族が建物を建てた場合の家族に対する課税と同じですから、そちらを参照してください。

�A使用貸借の場合
イ.家族に対する課税関係
家族に対する課税は、2の自分の土地に家族が建物を建てた場合の自分に対する課税と同じですから、そちらを参照してください。

ロ.自分に対する課税関係
自分に対する課税は、2の自分の土地に家族が建物を建てた場合の家族に対する課税と同じですから、そちらを参照してください。

[課税関係図]

■相続時の課税関係

�@借地権の評価

イ.賃貸借の場合

ｲ.通常の権利金を支払っている場合
通常の権利金の授受がある借地権の評価は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、国税局長が定める借地権割合を乗じて計算した金額により評価します。
借地権の価額＝自用地価額×借地権割合
ﾛ.一部権利金の支払いがある場合で相当の地代の支払がある場合
一部権利金の授受がある場合の借地権の価額は、次の算式で計算した金額によって評価します。

　

ﾊ.権利金の支払いがなく相当の地代の支払いがある場合
通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、権利金の授受に代え相当の地代を支払っている場合の借地権の価額は、ゼロとして取り扱われます。

ﾆ.相当の地代に満たない地代を支払っている場合
支払っている地代の年額が通常の地代の額を超え、相当の地代に満たない場合の借地権の価額は、ﾛと同様に評価します。

ロ.使用貸借の場合
使用貸借により土地の仮受けがあった場合の、その使用権の価額はゼロとして取り扱われることとされていますので、使用貸借にかかる土地にかかる借地権はゼロとして評価します。

[課税関係図]

�A建物の評価
イ.貸家とする場合
建物を貸家に供する場合の建物の価額は、次の算式によって求めた価額によって評価します。
その家屋の固定資産税評価額×(１−借家権割合×賃貸割合)

ロ.自用にする場合
建物を自用とする場合の建物の価額は、次の算式によって求めた価額によって評価します。
その家屋の固定資産税評価額×1.0