4.借地権を設定して第三者が建物を建築するケース

(ケース)自分の土地に第三者が活用

[第三者が活用]
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[自分の土地]

<ポイント>

(所得税)
・受け取った権利金の額が土地の時価の2分の1以下の場合は不動産
所得、2分の1を超えるときは譲渡所得となる。
・権利金の額が問題となることはない。

(キャッシュフロー)
・キャッシュは、自分に入る。
・コストがかからない。

(相続税)
・土地の評価は、貸宅地としての評価になる。
・小規模宅地等の特例は、事業用宅地として、200�uまでの部分に
つき、50%減額となる。

■税務上の注意点

(所得税)
権利金が不動産所得となる場合において、一定のときは臨時所得となり、税額負担が軽くなります。

■建物を建てたときの課税関係

(1)権利金に対する課税

地主(自分)が土地を他人に貸付け、権利金や更新料等(権利金といいます)で返還を要しないものを収受した場合の課税関係は、その受け取った権利金の額によって、次のように取り扱われます。なお、権利金を分割して受け取る場合は、借地権を引き渡した日又は契約の効力発生日にその全額を受け取ったものとして取り扱われます。また、借地権の設定に際し、権利金を授受しない又は権利金を低額にする代わりに有利な条件で金銭を貸付けるという場合がありますが、このようなときは、その経済的利益の額を権利金の額に加算した金額を権利金の額とみなして、譲渡所得となるかどうかの判定をします。

(2)臨時所得

権利金が不動産所得の収入金額となる場合には、平均課税という課税の特例が用意されています。これは、権利金を一時に受け取ると、税負担が大きいということから、その受け取った権利金等が次のようなものであるときは、臨時所得として、税負担を軽減してくれる(平均課税といいます)こととされているのです。

�@要件
・契約期間が3年以上であること
・権利金等の額が年間賃料の２倍以上であること
・その年分の臨時所得の金額の合計額が、その年分の総所得金額の20%以上であること

�A税額の計算方法
イ.平均課税対象金額の計算
まず、次により平均課税対象金額を求めます。
平均課税対象金額＝その年分の変動所得の金額−(前年分の変動所得の金額＋前々年の変動所得の金額)×1/2＋その年分の臨時所得の金額
※変動所得とは、原稿料や魚介類養殖から生ずる所得などをいいます。

ロ.課税所得金額と特別所得金額の計算
次に課税所得金額とイによって計算した平均課税対象金額とを基として、調整所得金額と特別所得金額を求めます。

ｲ.調整所得金額(千円未満は切捨て)
・課税所得金額＞平均課税対象金額の場合
その年分の課税総所得金額−平均課税対象金額×4/5＝調整所得金額
・課税所得金額≦平均課税対象金額の場合
その年分の課税所得金額×1/5＝調整所得金額

ﾛ.特別所得金額
その年分の課税総所得金額−調整所得金額＝特別所得金額

ハ.調整所得金額に対する税額計算
調整所得金額に対する税額を求めます。
ｲで求めた調整所得金額×税率＝調整所得金額に対する税額(A)

ニ.特別所得金額に対する税額計算
特別所得金額に対する税額を求めます。
ﾛで求めた特別所得金額×平均税率＝特別所得金額に対する税額(B)

※平均税率は小数点3位以下を切り捨てます。

ホ.その年分の課税所得金額に対する税額計算
平均課税によるその年分の課税所得金額に対する税額は、ハで求めた税額とニで求めた税額の合計になります。
その年分の課税所得に対する税額＝調整所得金額に対する税額＋特別所得金額に対する税額

(例)
・総所得金額　　　　　　　7,000,000円
内訳(不動産所得の金額) 5,000,000円
(権利金収入) 2,000,000円
・課税総所得金額　　　　　5,400,000円

�@要件の判定
(権利金収入) (総所得金額)
2,000,000円≧7,000,000×20%? 　∴適用あり

�A平均課税対象金額の計算
変動所得がないので臨時所得の金額2,000,000円が平均課税対象金額となります。

�B調整所得金額の計算
5,400,000円−2,000,000円×4/5＝3,800,000円

�C特別所得金額の計算
5,400,000円−3,800,000円＝1,600,000円

�D調整所得金額に対する税額
3,800,000円×20%−330,000円＝430,000円

�E特別所得金額に対する税額
1,600,000円×10%＝160,000円

�Fその年分の課税所得金額に対する税額
�D＋�E＝590,000円
※臨時所得を使わない場合の税額
5,400,000円×20%−330,000円＝750,000円

■相続税の効果

�@土地の評価
土地の価額は、貸宅地として、次の算式で求めた価額で評価します。
土地の価額＝自用地価額×(1−借地権割合)

�A小規模宅地等の特例の取扱い
小規模宅地等の特例は、事業用宅地等として、その土地のうち200�uまでの部分につき50%が減額されます。