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大阪の税理士 三輪厚二税理士事務所

3.自分の土地を同族会社が活用するケース

 

(ケース)自分の土地を同族会社が活用



[同族会社が活用]
────────
[自分の土地]

<ポイント>


(所得税)
・地代は徴収してもしなくても良い。ただし、通常の権利金、相当
の地代、無償返還の届出がないと会社に借地権の認定課税がされ
る。
・自分と同族会社間で無償返還の届出をしている場合及び通常の権
利金の授受がある場合は、世間並みの地代以下の地代を収受すれ
ばよい。無償でもよい。
・徴収した地代は、収入として計上しなければならない。徴収しな
いからといって特に課税されることはない。
・土地の更地価額(時価)の2分の1を超える権利金を受け取った場
合は、土地の譲渡があったものとして取り扱われる。


(法人税)
・駐車場収入は、会社の益金に算入される。地代の支払は、会社の
損金に算入される。
・家族が、その会社の業務をする場合は、その業務に見合う対価を
給与として支払うことができる。給与は損金に算入される。
・業務に見合う額を超えて支給する給与は、損金不算入となる。
・役員である家族に支給する賞与などの臨時的な給与は、損金不算
入となる。
・通常の権利金の授受がない、相当の地代を支払っていない、無償
返還の届出がない場合には権利金の認定課税がされる。


(キャッシュフロー)
・キャッシュは会社に一旦入るが、家族に給与を支給する場合は、
家族にキャッシュが入る。

(相続税)
・自分の土地の上に会社の駐車場(構築物)を設けると、土地の評価
が下がる。
・土地の評価がどれぐらい下がるかは、契約内容、設備のあるなし
で決まる。 
・会社の株式は家族に持たせておくと、借地権部分は相続財産でな
くなる。

(1)税務上の注意点


@所得税関係


個人が会社に土地を貸し、会社がその上に建物や堅固な構築物を設ける場合は、会社から権利金を取るか、権利金は取らずに相当の地代を取るか、いずれも取らずに無償返還の届出をするかを選択しなければなりません。そのいずれの方法にするのかによって、所得税の取扱いが異なります。

A法人税関係


法人税では、構築物を目的とする地上権又は賃借権も借地権として取り扱うこととされています。したがって、土地を貸借する場合には、権利金課税の問題が発生しますので注意が必要です。
ただし、堅固な駐車場以外の駐車場で、通常権利金の授受を伴わないと認められるようなものについては、権利金の認定課税はありません。

B相続税関係


このケースでは、無償返還の届出を出しておけば、権利金も地代も授受する必要はなく、授受していないからといって課税されることはありませんが、地代を授受していないときは、小規模宅地等の特例が受けられませんので注意してください。



(2)簡易な駐車場の場合の課税関係


個人が会社に土地を貸す場合は、原則として、権利金の授受がないと、権利金の認定課税の問題が発生します。しかし、その賃貸が、簡易な駐車場として使用するもので、通常、権利金の授受を伴わないようなものであるときは、特に権利金の授受がなくても、権利金課税の問題が発生することはありません。それよりも、このような場合(特に青空駐車場の場合)には、駐車場の所得が個人に帰属するのか、会社に帰属するのかということが問題になります。どうして会社に貸す必要性があるのか、個人の所得を会社に移しているだけではないかということでトラブルになることがあります。このようなことにならないためには、理由付けをきちんとしておくこと、もしくは、会社の費用でアスファルトなりの構築物を設けておくことが必要でしょう。


(3)堅固な駐車場を建てたときの課税関係


個人の土地に会社の堅固な駐車場を建てた場合は、その土地の貸借関係が賃貸借なのか使用貸借なのかによって、その取り扱いが異なってきます。また、賃貸借の場合は、権利金の授受があるのか、地代はいくらかなどによっても課税関係が違います。

@賃貸借の場合


イ.地主(自分)に対する課税(所得税)


地主(自分)が自分の土地を貸付け、権利金を収受した場合は、その受け取った権利金の額によって、次のような課税関係が生じます。
イ.権利金の額が土地の時価の2分の1以下である場合
その受け取った権利金の額が土地の時価の2分の1以下である場合には、その権利金相当額は、不動産所得の収入金額となります。
ロ.権利金の額が土地の時価の2分の1を超える場合
その受け取った権利金の額が土地の時価の2分の1を超える場合は、借地権の譲渡があったものとみなされますので、この場合には譲渡所得の収入金額となります。なお、借地権の設定に際し、権利金を授受しない又は権利金を低額にする代わりに有利な条件で金銭を貸付けるという場合がありますが、このようなときは、その経済的利益の額を権利金の額に加算した金額を権利金の額とみなして、譲渡所得となるかどうかの判定をします。
ハ.課税関係が生じない場合
権利金を収受しないときは、地主(自分)には課税はありません。借地権の認定課税の問題はありません。
ニ.地代の収受をしない場合
個人が地主の場合は、地代をしなくても、地主(自分)には課税はありません。個人には、地代が認定されるということもありません。


ロ.同族会社に対する課税(法人税)


個人の土地に会社の堅固な駐車場を設けるときは、原則として次のような借地権課税の問題が発生します。ただし、堅固な駐車場(構築物)の所有を目的とする土地の賃貸借につき、権利金の取引きの慣行のない場所においては借地権の認定課税はありません。

イ.通常の権利金の授受がある場合
通常の権利金の授受がある場合には、同族会社には特に課税関係は生じません。この場合の通常の権利金とは、堅固な駐車場の所有を目的として土地を賃貸借する場合に通常収受する権利金のことですから、建物の所有を目的とする場合の通常の権利金とは異なります。

ロ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で相当の地代の支払いがある場合
通常の権利金に満たない権利金の授受があった場合でも、次の算式で計算した相当の地代の支払いがあるときは、同族会社には特に課税関係は生じません。
相当の地代=(土地の更地価額−支払った権利金の額−特別な経済的利益の額)×おおむね年6%
(年額)
※1この場合の土地の更地価額とは、その借地権の設定時におけるその土地の更地価額としての通常の取引価額をいいますが、課税上弊害のない場合には、通常の取引き価額に代えて、@公示価格から合理的に算定した価額、A相続税評価額、B相続税評価額の過去3年分の平均額によることもできます。
※2土地の更地価額を@又はA、Bとする場合には、支払った権利金の額は次の算式で計算した金額となります。




ハ.通常の権利金に満たない権利金の授受がある場合で相当の地代に満たない地代の授受がある場合
通常の権利金に満たない権利金の授受があり、かつ、相当の地代に満たない地代の支払いがあるときは、次の算式により計算した金額が、借地権の設定時に同族会社が地主(自分)から贈与されたものとして法人税が課税されます。



※1土地の更地価額は、通常の取引価額によります。公示価格や相続税評価額は使えません。
※2相当の地代の年額は、更地価額に対する相当の地代により、実際に収受している権利金があったとしても、これを控除しないで計算した金額となります。
※3算式により計算した金額が、通常収受すべき権利金の額を超えるときは、通常収受すべき権利金の額とします。この場合の通常収受すべき権利金の額とは、堅固な駐車場の所有を目的として土地を賃貸借する場合に通常収受する権利金をいいます。

ニ.権利金の授受が全くない場合で相当の地代の授受がある場合
権利金の支払いがない場合は、通常、ハのように同族会社に対して借地権相当額の受贈益課税がありますが、権利金の支払いが全くない場合であっても、相当の地代の支払いがあるときは、同族会社に対しては課税関係は生じません。

ホ.権利金の授受が全くない場合で無償返還の届出がある場合
権利金の授受が全くない、又は上記ニの相当の地代の支払いのない場合には、通常、ハのように同族会社に対して借地権相当額の受贈益課税がありますが、権利金の支払いが全くなく、かつ、上記ニの相当の地代に満たない地代の支払いしかない場合であっても、その借地権の設定契約書において、将来借地人等がその土地を無償で返還することが定められており、かつ、その旨を借地人等との連名の書面(以後無償返還の届出といいます)により遅滞なく、その同族会社の納税地の所轄税務署長に届出したときは、その同族会社に対しては借地権課税は生じません。

ヘ.相当の地代の支払いも無償返還の届出もない場合
借地権の設定に際して、相当の地代の支払いもなく、また無償返還の届出もしていない場合は、地主から借地人に対して借地権相当額の贈与があったものとして、受贈益課税がなされます。

A使用貸借の場合


イ.地主(自分)に対する課税(所得税)
使用貸借である場合は、権利金の授受も地代の収受がありませんので、基本的に課税関係は生じません。
ロ.同族会社に対する課税(法人税)
税務上では、地主又は借地人のどちらか一方が法人である場合は、その取引きが使用貸借であっても、賃貸借と同様に取り扱われることとされていますので、@の取扱いにならって課税関係を適用することとなります。

[課税関係図]


(4)給与課税関係


このケースでは、駐車場収入を会社に入れ、家族に給与を支給するということがよく行われますが、家族を役員又は使用人として会社の業務に就かせ、給与を支給する場合には、次の点に注意してください。


@給与の額がその職務の対価として適正な額であること

高額であると認められる部分の金額は、損金に算入することができません。

A支給時期を毎月同じ日にすること

法人税では、役員に対する賞与は、損金に算入できないこととされています。したがって、役員に対する報酬を損金としたいときは、その報酬をたとえば、毎月同じ日に支給するなど規則的に継続して支給しなければなりません。臨時的に支給されるものは賞与として取り扱われます。


(5)相続税の効果


@土地の評価


イ.簡易な駐車場の場合
堅固な駐車場でない場合は、通常、権利金の授受を伴わないことから、そうした駐車場に使用されている土地の評価は、自用地として評価することとなります。


ロ.通常の権利金の授受がある、会社に借地権利金の認定課税がされた場合
この場合には、会社に借地権があるとされるので、その土地の価額は自用地価額から借地権の価額を控除した価額によって評価することとなります。この場合の借地権とは、構築物の所有を目的とする借地権ですから、いわゆる一般に言われる建物の所有を目的とする借地権ではありません。

ハ.相当の地代の支払がある、無償返還の届出がある場合の土地の評価
土地の貸借のついて、相当の地代の支払がある、無償返還の届出がある場合は、会社に借地権はないものとして取り扱われます。したがって、本来であれば、その土地の価額は、その土地の自用地としての価額により評価することとなるのですが、堅固な駐車場がある場合は、利用制限があることや借地権の取引慣行のない地域においても20%の借地権部分を控除して評価していることなどから自用地価額の100分の80に相当する金額で評価してよいものと思われます。なお、この場合には、差額の20%相当額は、その同族会社の株式又は出資の評価上、純資産価額に算入して計算することとなります。

ニ.賃借権などを設定している場合
通常、駐車場として土地を貸す場合には賃借権などを設定しませんが、堅固な駐車場の所有を目的とする場合において、何らかの合理的な理由がありこれを設定したという場合の土地の価額は、次のように評価します。


(賃借権の評価)
雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用状況などを勘案して評定した価額によって評価しますが、次のいずれか低い金額で評価することも認められます。


@地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められるもの
イ.その土地の自用地価額×残存期間に応ずる法定地上権割合
ロ.その土地の自用地価額×賃借権が借地権とした場合の借地権割合

[法定地上権割合]



A@以外の賃借権


@以外の賃借権の価額は、次の金額で評価します。
@イ × 1/2
(土地の評価)
賃借権の目的となっている土地の価額は、次のように評価します。


B地上権に準する権利として評価することが相当と認められる賃借権の目的となっている土地
次のいずれか低い価額で評価します。
イ.その土地の自用地価額−上記で計算した賃借権の価額
ロ.その土地の自用地価額−(1−残存期間に応じる次の割合)


CB以外の賃借権の目的となっている土地
次のいずれか低い価額で評価します。
イ.その土地の自用地価額−上記で計算した賃借権の価額
ロ.その土地の自用地価額−(1−残存期間に応じる次の割合)


A自社株の評価
自社株を純資産価額で算定する場合には、借地権や賃借権はその会社の資産として計上することになりますが、自分以外の家族に株式を所有させておけば、それらの価額は、相続財産に含めないことができます。


(6)小規模宅地等の特例の取扱い


小規模宅地等の特例となる宅地等は、相続開始の直前において、被相続人又は被相続人と生計を一にする親族の事業の用に供されていた宅地等のうち、一定の建物又は構築物の敷地の用に供されていたものであることと されています。したがって、この特例の適用を受けるには、被相続人(自分)が同族会社から地代を受け取って事業の用(不動産の貸付け)に供していなければなりません。地代を収受していない場合には、事業の用に供していることにならず適用することはできません。また、この場合の地代は、通常の地代でなければならず、固定資産税相当額では認められませんので注意してください。もちろん、通常の地代を収受している場合には、この特例の適用がありますが、その場合の減額対象となる面積は、その宅地のうち200uまでの部分で、減額割合は50%です。