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大阪の税理士 三輪厚二税理士事務所

不動産活用のパターンと税務

1.駐車場として活用するケース

 

1.自分の土地を自分が活用するケース



(ケース)自分の土地を本人が活用

[自分が活用]
──────
[自分の土地]

<ポイント>

(所得税)


・所得が増えるため、所得税の負担も増える。

(キャッシュフロー)


・設備投資が少ない分リスクも少ないが、その分キャッシュフロー
も少ない。ただし、キャッシュがショートするケースも少ない。

(相続税)


・土地の評価額は有効活用しても変わらない。
・立体駐車場などの構築物を設ける場合には、資産の圧縮効果があ
る。
・青空駐車場には小規模宅地等の特例がないが、アスファルト舗装
などをした場合には50%減の特例が受けられる。
・キャッシュは納税資金として活用できる。

(1)税務上の注意点


@所得税関係
所得税関係では、その所得が不動産所得になるのか、又は事業所得になるのかが一つのポイントとなります。
不動産所得となる場合は、その規模が事業的規模かそうでないかによって、必要経費に算入できる金額が変わってきますので、その規模に注意が必要です。また、収入の計上時期や敷金、保証金の取り扱いにも注意してください。

A相続税関係
相続税関係では、このケースの場合、土地の評価額は基本的に変わりませんが、アスファルトなどの構築物となる施設を設けた場合は、小規模宅地等の特例が受けられることとなりますので、その場合には評価額が下がることとなります。構築物となる駐車場を設ける場合には、一定額の財産を圧縮するができます。ここからあがるキャッシュは、相続財産となります。



(2)所得税の所得区分


土地の貸付けによる所得は、原則として不動産所得となりますが、不動産の貸付けに伴い人的役務の提供が行われる場合には、その所得は、不動産所得ではなく事業所得又は雑所得となります。
駐車場の場合であれば、自己の責任において他人の車を保管する場合は事業所得又は雑所得、そうでない場合は不動産所得となります。

(3)不動産所得の事業的規模の取扱い


月極駐車場などで管理人を置かない場合は、不動産所得に該当しますが、不動産所得の場合はその規模が事業的規模に該当するかどうかで次のように異なっています。


(4)事業的規模とは


土地の貸付けが事業的規模かどうかは、賃貸料の収入の状況、貸付資産の管理に特別の人的、物的施設を設けているかどうかなど諸般の事情を勘案して、社会通念上、事業的規模で行われているかどうか判定しますが、この判定が困難な場合は、@貸室1室及び貸地1件当たりのそれぞれの平均賃貸料の比、A貸室1室及び貸地1件当たりの維持・管理及び債権管理に要する役務提供の程度等を考慮し、地域の実情及び個々の実態等に応じ、1室の貸付けに相当する土地の貸付件数を、「おおむね5」として判定します。


(5)不動産所得の収入金額


不動産所得には、駐車料金のほか、敷金、保証金など不動産貸付に伴う収入も含まれますが、それらは次のように計上しなければなりません。




(6)相続税の効果


@土地の評価
駐車場用地は、自用地として評価し、土地の貸し付けによる減額はしません。これは、駐車場が自動車の保管を目的とするものであって、土地そのものの賃貸借ではなく、その利用権が土地自体に及ぶものではないと考えられているからです。なお、この取り扱いは、その駐車場が、青空駐車場であっても、立体駐車場(構築物)であっても、建物となる駐車場であっても同じです。


A構築物となる駐車場の評価
構築物となる駐車場の価額は、次の算式で求めた価額で評価します。
駐車場(構築物)の評価額 =
[構築物の  − 取得時期から課税時期までの期間] × 70%
再建築価額に応ずる償却費の額の合計額又は減価の額
※1償却方法は定率法とし、耐用年数は減価償却資産の耐用年数に関する省令に規定するものを用います。
※2再建築価額とは、課税時期においてその資産を新たに建築又は設備するために要する費用の額の合計額をいいます。


B相続税の効果 
イ.土地部分
自分の土地を駐車場とする場合は、その土地の評価額は変わりません。しかし、アスファルトなど構築物となる駐車場をする場合には、小規模宅地等の特例(200uまで50%減額)が受けられますので、その場合には、評価額が下がることになります。
ロ.構築物部分
構築物となる駐車場については、一定の財産圧縮効果があります。


(7)小規模宅地等の特例の取扱い


@小規模宅地等の特例とは
小規模宅地等の特例とは、被相続人又は被相続人と生計を一にする親族の事業の用や居住の用に供していた宅地等のうち一定の面積までの部分について、通常の評価額から一定の割合(50%又は80%)を減額してくれるという制度ですが、次のようなところがポイントとなります。
イ.適用を受けるには、相続税の申告期限までにその宅地の取得者(遺産分割)が決まっていなければなりません。
ロ.この特例は、すべての特例対象宅地等のうち適用を受けるものとして選択したものについて適用があります。
ハ.取得者要件があるもの(特定居住用宅地等や特定事業用宅地等、特定同族会社事業用宅地等)については、その取得者のうちに1人でも要件に該当する者がいれば、その全体に適用があります。
ニ.棚卸資産に該当する宅地等には適用がありません。


A取り扱い
小規模宅地等の特例は、相続開始の直前において、被相続人の事業の用に供されていた宅地で建物等(建物又は構築物)の敷地の用に供されていたものに適用があります。
事業には、駐車場としての貸付けも含まれますから、月極駐車場でも管理人を置く駐車場でも対象となります。ただし、この特例は建物等の敷地の用に供されている宅地でなければ適用されませんので、土地にラインを引いただけの駐車場には適用がありません。適用を受けるためには、最低限、アスファルトぐらい敷いておく必要があります。
なお、この場合の減額対象となる面積は、その宅地のうち200uまでの部分で、減額割合は50%です。